Wenn ein Immobilienbesitzer das Finanzamt an den Baukosten oder Erwerbskosten, Erhaltungsmaßnahmen sowie den laufenden Aufwendungen und Kreditzinsen eines Hauses beteiligen will, lässt sich dies über ein lukratives familieninternes Sparmodell umsetzen.
Hierbei wird eine Wohnung deutlich unter Marktniveau an Verwandte vermietet, was zu geringen steuerpflichtigen Einnahmen, aber vollem Werbungskostenabzug führt. Klassisches Beispiel ist das Zweifamilienhaus, in dem neben den Eltern auch ein Kind mit seiner Familie lebt.
Werden Haus oder Wohnung verbilligt vermietet, sind die erhaltenen Einnahmen zu versteuern. Ob im Gegenzug die Werbungskosten in voller Höhe oder nur anteilig mindernd berücksichtigt werden, hängt von der vereinbarten Miete ab – die nicht nur auf dem Papier stehen darf!
Halten Sie alle Kriterien, nach denen die Finanzverwaltung ein Mietverhältnis prüfen kann, genau ein und dokumentieren Sie das. In jedem Fall sollten Sie einen schriftlichen Mietvertrag abschließen, wie Sie es mit jedem anderen Mieter auch tun würden (sog. Fremdvergleich oder Drittvergleich). Der Mietvertrag sollte die allgemein üblichen Bestimmungen enthalten wie eine Mietkaution, Instandhaltungspflichten und Ähnliches.
Damit alle Werbungskosten anerkannt werden, darf die reduzierte Miete 66% der ortsüblichen Marktmiete nicht unterschreiten – darunter versteht man die Bruttomiete inklusive der umlagefähigen Nebenkosten.
Um festzustellen, ob bei verbilligter Vermietung alle Werbungskosten abziehbar sind, müssen Sie stets Jahresbeträge vergleichen – und zwar die von Ihnen vereinnahmte Miete einschließlich Umlagen mit dem Jahresbetrag der ortsüblichen Miete einschließlich Umlagen. Liegt die vereinbarte Miete unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, sind die Werbungskosten aufzuteilen und werden nur noch anteilig anerkannt. Vermieten Sie also beispielsweise zu 50 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können Sie auch nur die Hälfte Ihrer Werbungskosten geltend machen.
Wichtig: Vergessen Sie bei der verbilligten Vermietung nicht die Mietpreiserhöhungen. Denn das Finanzamt muss Sie als Vermieter nicht darauf hinweisen, dass Sie Ihre Miete wegen allgemeiner Mietpreissteigerungen erhöhen müssen, um steuerliche Nachteile zu vermeiden.
Mietverträge mit Kindern, Enkeln, den (Groß-)Eltern oder anderen Verwandten sollten regelmäßig darauf geprüft werden, ob sie noch immer den üblichen Konditionen entsprechen und in der Praxis auch so durchgeführt werden. Dies gilt auch für die zu zahlenden Nebenkosten.
Ein passender Termin für die Überprüfung ist der Jahreswechsel. Halten die Verträge hier kritischen Fragen stand, steht dem Kostenabzug auch 2018 nichts im Wege.
